Информационный портал

Ринок нерухомості в Україні. Стан, перспективи та очікування

Євген Невмержицький — ексклюзив

За рівнем розвитку ринку нерухомості можна судити про розвиток всієї економіки.

 

Якщо ціни стабільні, має місце незначне зростання — значить і економіка стабільна. Якщо ринок нерухомості завмер, кількість угод значно зменшилася, нове будівництво припинилося — отже в економіці або рецесія, або спад.  Якщо спостерігаємо швидке зростання цін і попиту на нерухомість — значить і економіка зростає.

Держави в цивілізованих країнах завжди намагаються розвивати іпотечне кредитування і підтримують розвиток ринку нерухомості, з огляду на те що це є способом інтенсифікації економіки, створенням нових робочих місць і наповненням бюджету, так як будівництво нерухомості живить багато інших галузей економіки.

До 1992 року українці не могли мати квартири в приватній власності і можливим це стало тільки зі здобуттям Незалежності. Як втім, і інші ринкові відносини почали розвиватися. До 2001 року ціни на нерухомість були досить низькими і операції здійснювалися за фактом в доларах США, як і вартість квартири оцінювалася в твердій валюті, так як гривня впродовж 9 років незалежності постійно піддавалася девальвації. Різке підвищення цін на нерухомість ми почали спостерігати після атак на вежі-близнюки в Нью Йорку 11 вересня 2001 року, коли долар був підірваний цією подією найсильнішим чином за всю свою історію після скасування золотого стандарту.

З 2004 року, коли в Україні почали масово приходити іноземні банки і фінансові групи, іпотечне кредитування стало набувати цивілізованих форм, як мінімум, в частині більш-менш тривалого терміну його надання та ануїтетної форми сплати відсотків, коли весь платіж, по тілу і відсотках, розбивається на рівні частини на весь період кредитування і позичальники можуть собі дозволити купити квартиру і виплачувати рівними сумами борг в посильному розмірі багато років.

Це сприяло подальшому підвищенню цін на нерухомість, а купівельна спроможність українців значно зросла, через розвиток іпотечного кредитування. За 8 років ціни виросли майже в 15 разів. Нерухомість стала найстабільнішим джерелом збереження і примноження капіталу.

Інші сучасні ринкові інструменти інвестування у вигляді різних цінних паперів, їх похідних та фондових інструментів в Україні так і не були розвинені, зважаючи на сильну корупції в регуляторній сфері. Крім того, на це вплинув низький рівень фінансових знань як у потенційних інвесторів, так і у професійних учасників ринку, а також, зважаючи на свою зрозумілість, і не особливо складна система правового захисту учасників ринку, яку могла забезпечити на більш-менш прийнятному рівні наша держава.

Тому, інвестування в нерухомість займало значну частку обігу капіталу і набуло наймасовіший характер серед населення.

Однак, після початку кризи 2008 року ціни на нерухомість почали різко падати, зважаючи на світову фінансову кризу і різку девальвацію гривні. Заспокоївся ринок в 2011-2012 роках, але після революції гідності в 2014 році, коли новий уряд почав безпрецедентну політику знищення приватних банків, корупція, проти якої виступили громадяни, зросла ще більше, тінізація економіки перевищила 50%, за межею бідності опинилося 80% населення і все це на тлі зовнішньої агресії і окупації частини територій країни.

 

Ринок нерухомості, звичайно також знизився, і ціни на житлову нерухомість впали приблизно до 11%. Це набагато менший показник, ніж падіння всієї економіки, тому, інвестування в нерухомість залишається цікавим для населення з метою збереження своїх коштів. Також, інвестування в нерухомість сьогодні є більш цікавим, ніж банківські депозити, які НБУ зробило практично незахищеними за фактом розвалу приватної банківської системи і безпрецедентного зниження до неї довіри. Трапилось це через оголошення неплатоспроможними і виведення з ринку половини комерційних банків країни по самим абсурдним причинам — від порушення касових операцій та правил фінансового моніторингу до непрозорої структури власності.

Але при чому тут легальні гроші клієнтів цих банків, які втрачали свої гроші і вклади, якщо вони перевищували суму гарантування ФГВ. Така ж нестабільна ситуація для всіх без винятку українських банків спостерігається і в 2017 році, коли глава НБУ при найнижчому рівні довіри до персони за всю історію незалежності країни продовжує займати свою посаду, а кримінальні справи проти неї, з оприлюдненням фактів кримінальних злочинів правоохоронними органами, не розслідуються.

Але, вкладення грошей в нерухомість не доступні всім тим, у кого немає достатньої суми для інвестування в покупку цілої квартири. Більшості громадян комунальні послуги оплачувати важко, не те що нову нерухомість купувати.

Потреба в збереженні, накопиченні та інвестуванні так само об’єктивно необхідна для підтримки особистої фінансової стабільності, як і потреба в їжі для підтримки життєдіяльності. На сьогодні найбільш надійним джерелом інвестування для громадян є готівкова твердо конвертована валюта. Це самий не вигідний для держави напрямок інвестування, який можна тільки придумати, так як вся готівкова валюта, яка перебуває на руках у громадян є нашим фактичним і безкоштовним кредитом країні-емітенту цієї валюти.

В даному випадку — Сполученим Штатам Америки наша країна надала кредит в розмірі до $ 100 млрд. (Згідно підрахунків НБУ саме таку суму під матрацами зберігають громадяни). Ми віддали реальну вартість у вигляді товарів і послуг, а натомість отримали папір, яку не в банк понесли, а під матрац поклали, так як почуваємо себе невпевнено, що цей банк може розвалитись.

Ось яка величезна ціна бездарної політики регулятора по «чистці банків», що призвела до падіння довіри для всієї економіки.

Інвестування в валюту найбільш доступне, але також небезпечне і не приносить реальний дохід. Тобто, існує значний потенціал інвестування в нерухомість, за рахунок інвестування частини накопичених валютних коштів населення. Реалізувати цей потенціал можна надавши можливість потенційним інвесторам вкладати гроші не в цілу квартиру а в квадратні метри. Але для цього потрібен надійний посередник. Цю надійність зберегли іноземні банки в Україні (зі 100% іноземним капіталом). Проти них НБУ не дозволяє собі порушувати законодавство і застосовувати драконівські заходи по фактичному знищенню із руйнуванням банківських кредитних портфелів і втратою грошей клієнтів.

Жоден іноземний банк не мав скандалів з порушенням своїх зобов’язань перед вкладниками за всю історію незалежності України. Тому, ми можемо очікувати послуги для інвесторів, коли квартиру, що будується у забудовника викуповує іноземний банк і пропонує її на ринок у вигляді розбивки на квадратні метри. В даному випадку, інвестор отримує значно більший захист від шахрайства з нерухомістю за прикладом Еліта центру, коли одна і також квартира продається кілька разів, а забудовник зникає в невідомому напрямку. Юристи банку можуть забезпечити необхідну перевірку всіх документів забудовника. З іншого боку, інвестори отримують можливість інвестувати в менших сумах, чим вартість цілої квартири. При цьому отримуючи ті ж можливості.

Таку послугу готує компанія Фінансова студія з іноземним банком з високим ступенем довіри. Такі операції збільшать можливості забудовників щодо завершення розпочатого будівництва, інвесторам немає необхідності оформляти документи на нерухомість, що вимагає витрат і часу. Ми можемо очікувати появи на ринку таких послуг від більш широкого кола постачальників.

Зростання цін на нерухомість чекати не доводиться, як не доводиться очікувати зростання економіки, але з існуючих видів інвестування такий варіант є одним з найбільш стабільних і надійних. Він здатен забезпечити хоч невеликий, але стабільний дохід, так, як навіть, при відсутності загального зростання цін на нерухомість, в будь-якому випадку буде зростання ціни в порівнянні з ціною — при початку будівництва і по його завершенні.

Таким чином, інвестор отримує частину прибутку забудовника. Якщо ці послуги набудуть масового характеру, це матиме позитивний вплив на всю економіку.

Владислав Кордік

Місто-інфраструктура

Материалы по теме:

У містах відбувається масовий розвал систем теплопостачання
Зараз відбувається масовий розвал систем теплопостачання в Україні. В Україні спостерігається масовий розвал системи теплопостачання міст. Причиною розвалу є відсутність єдиної ...
На Київщині відбудеться фестиваль «Козацький Спас»
18-19 серпня у   Древньому Києві   в «Парку Київська Русь»   буде проходити ХХІІ Міжнародний фестиваль «Козацький Спас». Глядачи зможуть побачити презентацію національних ...
Продаж Westinghouse компанiї Brookfield завершено
Компанія Westinghouse Electric  сьогодні оголосила про завершення свого раніше анонсованого продажу компанії Brookfield Business Partners LP (NYSE: BBU) (TSX: BBU.UN) разом з інституційними партнерами (усе сукупно “Brookfield”) і утворення реорганізованої компанії. Транзакція, ...
Аеропорт «Київ» обслужив в мегаполісі 1 млн. 500 тис пасажирів
У 2018 роцi послугами аеропорту «Київ» скористались пiвтора мiльйонiв пасажирiв. Цифра знакова і свідчить лише про стрімкий і впевнений розвиток аеропорту. Показники на 1 серпня 2017 р ...
На зміну аварійним тепломережам в Україну прийдуть локальні модульні котельні — експерт
Проблема iз зношенiстю теплових мереж з кожним роком зростає в Україні, як снігова куля. Причина зрозуміла: брак коштів, які десятиліттями не виділялися в повному ...
Переводчик — Translate
Архивы
No weather data found for [, , vertical]