НедвижимостьНовая КаховкаНовости

Експерти вказали на плюси і мінуси нової системи оцінки об’єктів нерухомості

Кожний будинок має свого покупця і коштує рівно стільки, скільки за нього дадуть.
На території України запрацювала нова система оцінки нерухомого майна.

Минув місяць, як на території України запрацювала нова система оцінки нерухомого майна. Її завдання, уникнути заниження вартості об’єктів нерухомості в звітах оцінювачів. Тепер квартиру на Печерську «за 100 тис. грн.» продати буде неможливо. Система повинна бути зрозумілою і «прозорою».

Як виявилося, ідея ввести електронну площадку перевірки відповідності ціни у звітах оцінювачів, а угоди з нерухомістю здійснювати з перевіркою звіту, сама по собі була непоганою. Вона повинна була привести до збільшення надходжень до бюджету, і до Пенсійного фонду.

Як відомо, в сфері нерухомості давно існувала хибна практика заниження цін в договорах купівлі-продажу. Вартість квартири — мільйон гривень, а оцінювач міг написати — сто тисяч. Робилося це з метою заниження податкових зборів. При цьому була небезпека в тому, що продавець у разі визнання угоди недійсною, міг за рішенням суду повертати саме ту суму, яка була вказана при продажу житла, а не реальну.

Отже, нову систему перевірки звітів оцінювачів нарешті ввели. Всі покупки і продажі відтепер повинні відбуватись за реальною ціною. У скарбницю від кожної угоди відтепер повинні «капати» ні копійки, а цілком пристойні суми. Але, на практиці виявилося, що в будь-якій бочці меду може бути й ложка дьогтю.

У нашому випадку, це введення приватного посередника Фондом держмайна України, якому за кожну перевірку необхідно платити 390 грн. Раніше внесення звіту в ідентифікатор було безкоштовним.

Зараз у нотаріуса при здійсненні угоди також доведеться заплатити 390 грн. за перевірку звіту. Висновок: при здійсненні кожної операції з нерухомістю учасникам угоди доведеться платити зайвих 780 грн. приватній структурі за доступ до державного сервісу. Вартість роботи оцінювачів на цьому виросла мінімум в 2 — 2,5 рази.

Другий нюанс полягає в тому, що вартість нерухомості, яка була запропонована на електронному майданчику може бути істотно вище, ніж реальна ринкова.

Для того, щоб довести реальну вартість, ФДМУ пропонує наступну схему: ви звертаєтеся із заявою і протягом десяти днів вам надають «живого» оцінювача і він вже на місці перевіряє ще раз інформацію. У Фонді обіцяють високу ймовірність того, що в звіті буде відображатися справедлива ціна.

Ріелторське співтовариство неоднозначно сприйняло впровадження нової системи, а оцінювачі нерухомості відразу побачили всю красу і недоліки нової системи. Хотіли як краще, а вийшло, як завжди. Учасники ринку нерухомості вже констатують факти, що в багатьох випадках оцінка, яку дає модуль, вище реальної вартості житла в деяких областях України виходить в два рази.

«Перший місяць роботи показав невідповідність цін по майданчику і в реалії. Наприклад, квартира коштує 40 тис. доларів, а майданчик її оцінив в 60 тис. Податки ти будеш платити з 60 тис. доларів. Можна оскаржувати, пишеться заява, ця заява розглядається, протягом 10 днів там виходить живий оцінювач, там ще незрозумілий механізм до кінця, можна оскаржити, але це втрати які. Десять днів тільки розгляд звіту, ти місяць втрачаєш, реально, а у тебе угода горить. Друге питання, чому доступом до електронного реєстру нерухомості «керують» приватники. Як боротись з цим — ніяк. Хто його створював, не знаю. Напевно, як завжди «нахилили» студентів, а потім їм не заплатили. Написали листа Гройсману. Те, на що раніше витрачалось кілька годин, йдуть тижні. На ділі, ми тепер своїми грошима приватника годуємо», — зазначив віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал.

Учасники ринку нерухомості також розповіли, що після введення місяць тому нового електронного майданчика по оцінці нерухомості, був збій в проведенні операцій, але ринок швидко з цим впорався.

Експерт ринку нерухомості Анатолій Топал
ВІце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал.

«Весь цинізм ситуації в тому, що при потуранні державних органів, приватна структура збирає гроші за доступ до державного сервісу. Уже місяць, як всі обурюються, але нічого нового не відбувається — як збирали приватники «денюжку», так і продовжують збирати», — уточнив Анатолій Топал.

У той же час, інший експерт, — Ірина Луханіна уточнила, що в новій системі оцінки нерухомості скоріше більше переваг, ніж недоліків.

«Найважливішим з них, вважаю відображення ринкової вартості в Договорах купівлі-продажу, що тягне за собою безпеку угоди для Покупця і відсутність спокуси визнання угоди недійсною Продавцем. Величезним плюсом є і наповнення бюджету за рахунок оплати держмита і пенсійного фонду (а це 2%), а найчастіше і 8.5% (якщо об’єкт нерухомості у власності менше 3 років) від ринкової вартості об’єктів нерухомості. Звичайно, без сумніву велика сума податку при вступі у спадок нерезидентом (19.5%), якщо раніше цей податок сплачувався від заниженої оцінки, то тепер це буде теж досить дохідна стаття у бюджеті. На збільшення обов’язкових платежів, ціни на нерухомість поки не відреагували, хіба що в межах торгу + -1-2%. Клієнти сприйняли нову систему з розумінням «, — зазначила Ірина Луханіна.

Головний же недолік — недосконалість структурування населених пунктів. Це, коли відсутня середньозважена ціна по районам, хоча і в одному районі і навіть в поруч розташованих будинках, ціни на квартири і за квадратний метр можуть відрізнятися в рази, в залежності від віку будинку, його категорії, стану об’єкта.

Ірина Луханіна в інтерв’ю також розповіла про іншу тенденцію, яка стала складатися на ринку нерухомості України.

Запрацювала нова система оцінки нерухомого майна.
Ірина Луханіна — експерт ринку нерухомості

«Зараз все оцінюється дуже умовно і грубо, опираючись лише на один критерій: в центрі, чи ні,  розташований об’єкт (що звичайно, не зовсім справедливо по відношенню до власників, чиї об’єкти оцінюють дорожче, ніж їх купують. Звичайно, сама вартість оцінки досить велика, — від 700 до 2000 грн, причому доводиться додатково по кілька разів оплачувати по 400 грн за вхід до реєстру для проведення реєстрації а потім перевірки нотаріусом», — підкреслила Ірина Луханіна.

Якщо підсумувати підсумки першого місяця роботи нової системи реєстрації нерухомого майна, то в цілому, на нововведення всі гравці ринку відреагували спокійно, без емоційних сплесків.

Владислав Кордік

Будет интересно почитать

Back to top button