Реклама про продаж квартир, яка заполонила сторінки більшості столичних засобів масової інформації створює у обивателя уявне враження про пожвавлення угод купівлі-продажу, які нібито мають місце на ринку нерухомості.
Але, для того, щоб ринок дійсно почав повноцінно функціонувати, необхідно щоб був присутній не тільки попит з боку покупців, але й фінансове забезпечення цього попиту. Таку думку в інтерв’ю нашому виданню висловив фінансовий експерт Анатолій Заїка.
Він вважає, що, з огляду на стан житлового фонду в Україні, попит на поліпшення житлових умов завжди був, і буде присутній.
«На сьогодні, в певній мірі це збільшення попиту формується і фінансово забезпечується за рахунок частини українців, які покинули зону бойових дій на сході країни. Особливо це відчувається на ринку нерухомості Києва. Але, не варто перебільшувати цей фактор і будувати на цьому прогнози. В якійсь мірі, створюється враження, що ми повертаємося в період 2007-2009 років, коли будівельні компанії кинулися на цей ринок з метою задовольнити попит, який формувався в значній мірі за рахунок доступності і відносної дешевизни валютних кредитів. Але при цьому, збільшення пропозицій на покупку житла, з одного боку, і проблематичність залучення покупцями позикових коштів, змушує задуматися про наслідки», — уточнив Анатолій Заїка.
Він також звернув увагу, що з будівельними аферами більшість банківських позичальників знайоме на їх щастя, лише по-чуткам.
«Але є чимало інвесторів, які вклали кошти в об’єкти ще на рівні нульового циклу, і роками чекають заповітні ключі від своїх квартир. При цьому компанії не упускають можливості «відбити» свої вкладені кошти, а найчастіше, і заволодіти залученими від інвесторів активами, — уточнив експерт.
Анатолій Заїка також додав, що сьогоднішня ситуація, не дає можливості в найближчій перспективі сподіватися на послаблення вимог банків і інших фінансових структур до потенційних позичальників, що є виправданим, враховуючи зниження їх платоспроможності. Звідси, очікувати збільшення попиту на нерухомість, підтвердженого джерелами фінансування, не доводиться. Що в такій ситуації можна порекомендувати інвесторам, які бажають придбати житло.
«Ідеально, звичайно, якщо вкладаються гроші в уже готовий до продажу об’єкт. Сьогодні дуже високі ризики незавершення будівництва розпочатих об’єктів або, в кращому випадку, затягування термінів здачі. Причина все та-ж, — відсутність фінансово забезпеченого попиту. Адже не секрет, що більшість будівельних проектів фінансується не за рахунок власних коштів підприємств, а з надією, що інвестор проавансує свій об’єкт», — сказав Анатолій Заїка.
Фінансовий експерт також висловив думку, що останнім часом спостерігається серйозний дисбаланс між обсягами здачі житла і об’єктів соціальної сфери. Якщо об’єкти торгівлі ростуть як гриби, то катастрофічно не вистачає в густонаселених районах, місць у шкільних і дошкільних установах. На це, теж необхідно звернути увагу, при виборі об’єктів інвестування.
Анатолій Заїка також висловив свою думку, щодо менеджерів одного з банків з маловідомою назвою, які вже кілька тижнів поспіль наполегливо обдзвонюють жителів столиці. Вони від імені своєї зубожілої фінансової установи пропонує розмістити у себе на депозитах кошти під 22% річних. При цьому, клерки активно, і навіть трохи агресивно пропонують клієнтам взяти кредит на покупку житла.
«Це пояснюється досить просто. Очевидно, що банк працює «в зв’язці» з компанією-забудовником. Ставка по депозиту, яка трохи вище ринкової може залучити вкладників, адже є гарантія повернення через фонд гарантування вкладів. Але варто акцентувати увагу на уважне вивчення договорів, на предмет їх відповідності вимогам для відшкодування. Так, при такій ставці залучення виникає питання про вартість кредиту, який не може бути нижче 30%. Але банк, в рекламних цілях може свідомо знизити її, компенсувавши втрату доходу від компанії-забудовника, яка всі ці витрати закладе в вартість житла», — розповів Анатолій Заїка.
За його словами, навіть такі «пряники», очевидно, не можуть продаватися як гарячі пиріжки по три копійки.
Чого ж нам чекати в найближчому майбутньому? Фінансовий аналітик вважає, що якщо не відбудеться збільшення платоспроможного, — саме платоспроможного попиту, то не виключено, що ми побачимо будмайданчики, які заросли бур’янами з демонтованими кранами. У той же час, не варто повністю драматизувати ситуацію.
«Не дивлячись на величезну кількість рекламних пропозицій, важливо вдумливо підходити до прийняття рішення. Треба сказати, що є ще й забудовники, які намагаються виконувати свої зобов’язання. Тому, ситуацію на ринку «первинки» можна порівняти з гойдалками: трохи вгору, трохи вниз. Але не варто забувати, що важливе місце тут відводиться інвестору, який своїми грошима або підтримує надійного забудовника, або у погоні за дешевими метрами на етапі котловану, сприяє збагаченню аферистів», — підсумував експерт.
Владислав Кордік
