Жертвами несумлінних забудовників у столиці та Київській області сьогодні стали близько 25 тисяч інвесторів

Невелика частина з них законсервована від впливу погодних умов, і поки що має ступінь готовності до здачі від 40% до 95%.

14.01.2019

8 6 минут чтения

На території України знаходяться сотні заморожених чи занедбаних будівельних майданчиків, на яких розташовані недобудовані багатоповерхові житлові будинки.

Невелика частина з них законсервована від впливу погодних умов, і поки що має ступінь готовності до здачі від 40% до 95%. Інші новобудови під впливом атмосферних опадів та перепадів температур стали старими і підлягають негайному розбиранню та утилізації. Частина будівель знаходиться в аварійному стані, що може будь-якої миті призвести до обвалення конструкцій.

Як виявилося, єдиний реєстр, де вказувалися б адреси недобудованих і покинутих будинків, ступінь готовності кожного об’єкта, а також точний перелік ошуканих вкладників на державному рівні не ведеться. Приблизну кількість постраждалих від будівельних афер розповіла в інтерв’ю Місто-інфраструктура член робочої групи «Свобода, юстиція, права людини» з Асамблеї Української сторони Платформи громадянського суспільства Україна-ЄС Ліліт Хачатрян. За її словами, жертвами нових українських еліта-центрів, що розплодилися за останні роки, стають все більше і більше людей. Інвесторів, які внесли свої гроші до каси забудовників та сподівалися вселитися у свою нову квартиру, нахабно обдурили. Найприкріше для них у цій історії, що держава досі не розробила того механізму, який би захищав їхні права на ринку нерухомості.

«За нашими даними, жертвами несумлінних забудовників на території столиці та Київської області сьогодні стали вже близько 25 тисяч інвесторів. Якщо говорити про занедбані або тимчасово заморожені будови на території всієї України, то понад 80 тисяч сімей досі не мають можливостей вселитися у власне та законне житло. Близько 10% постраждалих вже втратили таку можливість через те, що їх об’єкт може потрапити під утилізацію. Причини зупинок та заморожування будівництва типові. В одних випадках забудовники виявилися аферистами і, прихопивши зібрані в інвесторів гроші, втекли кудись на Кіпр. В інших, чиновники зажадали неофіційно надто великий «відкат» і відмовилися видавати дозволи, необхідні для продовження будівництва, — будівництво «затихло». Багато новобудов було заморожено, коли через фінансові проблеми в економіці один за одним лопалися банки, які кредитували забудовників. Усі спроби людей реанімувати будівництво своїх житлових комплексів із державною допомогою виявилися невдалими», — зазначила експерт.

Виникає питання, що робити із сотнями та тисячами недобудованих житлових об’єктів. Ліліт Хачатрян упевнена, що деякі з них після проведення технічної експертної оцінки будівель за допомогою фахівців НДІ Будівельних конструкцій можна буде добудовувати, відновлювати та запускати в експлуатацію.

«Маніпуляції, які пов’язані із заморожуванням житла відбуваються практично на всіх стадіях будівництва, починаючи від рівня котловану і закінчуючи 99% готовності до здачі об’єкта. За нашими оцінками, у придатному стані для добудови та здачі в експлуатацію залишилося близько 95% об’єктів. Щоб захистити право власності кожного покупця житла, ми зараз займаємося розробкою алгоритмів видачі квартир постраждалим інвесторам», — підкреслила Ліліт Хачатрян.

Недобулова Член робочої групи «Свобода, юстиція, права людини» з Асамблеї Української сторони Платформи громадянського суспільства Україна-ЄС також звернула увагу на численні спроби ініціативних груп допомогти постраждалим інвесторам за допомогою комісій, які у столиці створюються при органах місцевої влади. На жаль, самостійно, без допомоги держави в особі Міністерства регіонального розвитку та будівництва, а також Міністерства фінансів, впоратися з цією проблемою представники органів місцевої влади не можуть, оскільки більша частина вирішення питань не входить до їхньої компетенції та повноважень. Таким чином, в Україні дієвих алгоритмів для вирішення питань, пов’язаних із захистом прав інвесторів, які вже опинилися у складній ситуації, поки що не існує.

«Держава має системно врегулювати будівельний ринок, щоб у нас не повторювалися нові еліта-центри, і у складній ситуації було надійно захищене від банкрутства і бізнес, і покупець. Не повинні затягуватись терміни здачі будинків в експлуатацію. Це призводить до високих ризиків заморожування будівництва об’єктів, фактів шахрайства з боку забудовників та афілійованих з ним компаній. Йдеться про кардинальне вирішення основних проблем ошуканих інвесторів. Не повинні впливати на перебіг будівництва зміна органів влади, рейдерські захоплення, блокування об’єктів. Не повинні роками тривати узгодження дозвільних документів у Державній архітектурно-будівельній інспекції, особливо коли йдеться про комунально-будівельні компанії, які взяли на себе соціальну відповідальність щодо добудови проблемних об’єктів для пільгових категорій населення», — уточнила експерт.

Недобудова Поки забудовники шукають джерела фінансування для продовження будівництва, приватні інвестори, як правило, зазнають значних збитків, пов’язаних з орендою житла, а також сплатою відсотків за кредитами. Поки будівництво житлового будинку заморожене, ходити суднами можна буде нескінченно. У цей час забудовники можуть продавати вже куплені квартири за другим чи третім колом. Згодом у ході судового розгляду з’ясовується, що права власника на майбутню квартиру вже відчужені, а документально підтвердити їх не завжди є можливим.

«Основними причинами, через які здавання в експлуатацію новобудов відкладається на роки, є рейдерські захоплення будівельних майданчиків та будівель, тотальна корупція у будівельній галузі серед чиновників та інженерна неграмотність, виявлена як при проектуванні, так і при будівництві об’єктів», — сказала експерт .

Недобудова Перша причина – це відстрочка здачі житла за практично повної будівельної готовності об’єкта. Наявні факти наочно свідчать про корупційну складову, яка була спочатку закладена у вартість будівництва.

Новий житловий будинок не можуть здати лише тому, що з боку місцевих органів влади виникають перешкоди для підведення комунікацій для подачі електроенергії, каналізації та водопостачання. Як приклад можна навести ситуацію, яка зараз склалася на замороженому будівельному об’єкті ЖК «Маргарита» у Святошинському районі столиці.

Недобудови Недобудований житловий комплекс відноситься до одного з колишніх кризових об’єктів Войцеховського. Мерія своїми зусиллями намагається за вже розробленим алгоритмом добудувати його, але зіткнулася з нерозв’язною проблемою проведення на законних підставах комунікацій для каналізації та електроенергії. В результаті будинок так і не змогли ввести в експлуатацію, а інвестори або знімають орендоване житло поблизу або намагаються проживати самостійно в поки непристосованих для цього квартирах.

Друга причина – це відверто бандитські спроби захоплення майна інвесторів та самих забудовників. Про рейдерство можна говорити, коли закінчився термін оренди землі, виділеної для будівництва, а місцеві чиновники не поспішають його продовжувати.

Недобудова В останні роки до рейдерських захоплень вже готових до здачі житлових будинків на території Києва та Київської області були причетні й банки, які безпосередньо видавали кредити. Характерним прикладом є ситуація із ЖК «Чайка» у Києво-Святошинському районі. Тут новий інвестор – будівельник витягнув кризовий об’єкт, проклав усі інфраструктурні комунікації у житловому комплексі, але тут несподівано, перед самою здаванням в експлуатацію, закінчився термін оренди землі та йому не продовжили.

Недобудови Тепер новий власник та жителі житлового комплексу знову змушені захищати свої інтереси в судах, кризовий інвестор втратив час та гроші, а також має свої обов’язки перед банком, який у свою чергу намагатиметься зараз відібрати ЖК. Майбутні мешканці зовсім втратили надію на вселення до законних квартир.

Насправді відбувається таке. Гроші, які надходять від продажу квартир забудовнику та необхідні для завершення будівництва об’єкта, забирає банк і списує по них тіло кредиту. Люди, які повністю виплатили гроші за свої квартири, виявились заручниками. Будівельна організація не може видати документів, які б підтверджували їхнє право на власність квартир, тому що вони опинилися в заставі у кредитора.

«Виходить замкнуте коло, коли з новим бізнес-проектом на проблемний будівельний об’єкт увійшов кризовий інвестор і, згодом, сам виявився заручником ситуації», — сказала Ліліт Хачатрян.

Недобудови Що стосується підбору місця для будівництва житлових будинків, то рівень проведення геологічних досліджень став більш поверховим і неякісним. Інвестори відзначають, що все частіше їм доводиться стикатися з помилками в інженерних розрахунках, які згодом призводять до того, що абсолютно нові житлові будинки вже через кілька років дають серйозну просідання і стають аварійними.

Близькість котловану до озер, де будівельники заливають основу для майбутньої висотки, має насторожувати покупців житла та говорити про те, що рівень ґрунтових вод тут підходитиме до фундаменту.

Новобудова Експерт також розповіла про основні причини, через які у 2010 – 2017 роках у столиці та на Київщині затягувалися терміни будівництва будинків. Як правило, на момент настання кризи забудовник не мав страхових фінансових резервів.

На тлі політичної нестабільності у державі у бюджеті були відсутні кошти для реалізації намічених програм, пов’язаних із підтримкою будівельної галузі. Недовіра населення до банківських кредитів та будівельної галузі в цілому закономірно призвела до зниження попиту на житло.

«Ми у складі ініціативної робочої групи при Мінрегіоні пропонували неодноразово створити міжвідомчу комісію з вирішення проблем постраждалих інвесторів та створення сприятливих умов щодо добудови заморожених об’єктів. Проте наші ініціативи не отримали підтримки та розуміння серед чиновників міністерства та інших відомств.

Новобудова Ми наполягаємо на посиленні державного контролю за перебігом будівництва ще зі стадії проектування. Нас насторожують грубі помилки, котрі почали з’являтися на стадії проектування технічної документації будівель. Бажання забудовників заощадити на проектах призводить до того, що до інженерних розрахунків залучаються не досвідчені інженери, а студенти за гроші. Розплачуватиметься за чужу економію згодом майбутні власники квартир», — сказала Ліліт Хачатрян.

Новобудова Для вирішення проблем, що накопичилися в будівельній галузі, робоча група платформи Україна — ЄС збирається ініціювати створення міжвідомчої комісії, яка б впритул зайнялася проблемами введення в експлуатацію недобудованих об’єктів.

До складу комісії мають увійти представники Київської обласної та міської державних адміністрацій, Мінрегіону, Міністерства фінансів, Міністерства юстиції, Генеральної прокуратури, Поліції, ДАБК та громадськості в особі інвесторів.

Новобудова «У нас сьогодні з’явилася унікальна можливість раз і назавжди вирішити питання, пов’язані з проблемами інвесторів та заморожуванням будівництва. Розморозити сотні квадратних метрів на покинутих будівлях ми пропонуємо за рахунок реалізації державної програми «Доступне житло».

Не розпочинати будівництво нових будинків, а добудовувати ті, що вже майже готові до здачі в експлуатацію, дозволить стабілізувати ринок нерухомості», — зазначила експерт.

Сподіватимемося, що чиновники з різних відомств все-таки рано чи пізно зберуться за одним столом і знайдуть взаємні інтереси, які дозволять, що називається з нуля «перезапустити» весь український ринок нерухомості.

Владислав Кордік

Місто-інфраструктура